Уважаемые представителя ТСЖ (ЖСК) и жители 5-ти этажного жилого фонда!

Вашему вниманию представляется комплексное решение по реконструкции с надстройкой жилых домов первого периода индустриального домостроения в городе Москве.

image002-1 image004-1

В качестве прототипа предлагаем рассмотреть «Реконструкцию с надстройкой» жилого дома по адресу: ул. Мишина, 32 (САО Москва). В настоящее время на данном объекте ведется практическая реализация реконструкции жилого дома с надстройкой дополнительных этажей без отселения жильцов.

В основе объемно–планировочного решения реконструкции жилого дома была заложена концепция модернизации устаревшего здания до уровня современных требований к жилью и комфорту проживания. В этой концепции минимизированы требуемые площади застройки и освоение территории, используются существующие инженерные коммуникации и строительные работы производятся без отселения жильцов реконструируемого дома. 

Важно отметить, что надстройка новых этажей осуществляется на самостоятельных несущих конструкциях, исключая дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома.

 

Жители дома, выступающие соинвесторами проекта, решили следующие задачи по улучшению жилищных условий в своих квартирах:

  • капитальное утепление фасадов,
  • увеличения площадей летних помещений в виде пристроенных лоджий;
  • увеличение площадей кухонь за счет пристройки эркерных конструкций;
  • установку вертикального транспорта (лифтов, подъемников для маломобильных групп граждан);
  • замена оконных блоков и входных групп на энергосберегающие;
  • модернизация инженерных коммуникаций;
  • значительное увеличение (по вышеуказанным причинам) рыночной стоимости квадратного метра своего жилья.

Кроме того, жильцы имеют возможность приобрести новое жилье в надстраиваемой части по себестоимости строительства, что составляет приблизительно 45-50 т. рублей за квадратный метр.

Дополнительные лоджии, пристраиваемые к существующему строению, конструктивно не связаны с жилым домом, что дает возможность не производить строительные работы внутри существующих квартир.

Планировка надстраиваемых этажей не связана с панировкой существующего дома (в том числе и мокрых зон), так как отделена от него техническим этажом. В объеме технического этажа размещены несущие конструкции в виде балок, расположенных по осям несущих опор в поперечном направлении. Балки выполняются из монолитного железобетона на всю высоту технического этажа. При этом монолитные перекрытия и несущие балки дают возможность свободного сбора и прокладки инженерных коммуникаций с вышележащих этажей, прокладки инженерных сетей в пределах технического этажа и подключения их в нужном месте к существующим выпускам.

Решение по надстройке предусматривает широкий спектр планировочных решений квартир, которое позволяет удовлетворить потребности и молодых семей и потребителей элитного жилья.

Предложения по реконструкции жилого фонда

Архитектурно – планировочные решения

В реконструируемой части нового дома (существующий дом) будет создана комфортная среда для пребывания, для чего будут выполнены следующие работы:

  • пристройка лоджий вместо существующих балконов;
  • пристройка эркеров, позволяющих увеличить площадь кухонь;
  • оснащение подъездов пристроенными лифтами, устройство подъемников и пандусов для доступа маломобильных групп граждан;
  • изменение эстетического облика здания и снижение энергопотребления за счет утепления наружных стен с применением современных инновационных технологий;
  • полная замена и модернизация инженерных коммуникаций и оборудования;
  • замена сантехнического оборудования квартир с сопутствующим косметическим ремонтом в ванной, туалетов и на кухне;
  • замена окон и балконных дверей на новые с энергосберегающими стеклопакетами;
  • установка поквартирных счетчиков холодной и горячей воды;
  • также будет выполнено устройство дополнительных парковочных мест для личного автотранспорта (наземные плоскостные парковки, в условиях плотной застройки легковозводимые механизированные парковки, либо строительство подземного автопаркинга);
  • будет выполнено благоустройство и озеленение придомовой территории с детскими и игровыми площадками.

image009-1 image011-1 

image013-1 image015-1

Краткая характеристика надстраиваемой части:

  • увеличение жилой площади квартир за счет увеличения ширины надстраиваемой части здания на 2 м по сравнению с шириной существующего дома;
  • высота потолков 2,8 м;
  • представляется широкий спектр планировочных решений квартир, которые позволят удовлетворить потребности и молодых семей, и потребителейэлитного жилья. (см. планировочные решения на примере дома по адресу: ул. Мишина, дом 32);
  • существует возможность свободных планировок квартир, в том числе с различным размещением сантехнических кабин (мокрых зон).

Технология возведения

  • image017-1надстройка новых этажей осуществляется на самостоятельных несущих конструкциях на отдельных фундаментах, исключая дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома;
  • дополнительные лоджии, пристраиваемые к существующему строению, конструктивно не связаны с жилым домом, что дает возможность не производить строительные работы внутри существующих квартир;
  • строительно – монтажные работы ведутся без отселения жильцов, проводятся исключительно в рабочее время (определяется по согласованию с жильцами) в минимально короткие сроки, создают минимум неудобств.

Что получают жители дома:

  • возможность решения квартирного вопроса путем покупки по себестоимости квартиры большей площади в надстраиваемой части;
  • повышение рыночной стоимости квадратного метра существующего жилья на 20-40%;
  • увеличение площади существующих квартир за счет пристроенных лоджий;
  • увеличение площадей кухонь за счет пристройки эркерных конструкций;
  • капитальный ремонт существующего дома;
  • в квартирах существующего дома повышение комфорта пребывания;
  • изменение внешнего облика дома;
  • повышение престижа дома;
  • устройство вертикального транспорта;
  • снижение стоимости содержания и энергопотребления;
  • устройство дополнительных парковочных мест;
  • благоустройства придомовой территории.

Сроки реализации

Благодаря имеющемуся опыту и профессионализму коллектива реализация данного предложения осуществляется в минимально короткие сроки:

  • сроки проектирования и получения исходно – разрешительной документации ориентировочно составляют 1 год;
  • сроки выполнения строительно – монтажных работ 6-8 месяцев (зависят от состава работ по санации существующего дома и этажности надстраиваемой части).

Экономическая эффективность

Себестоимость 1 кв. м готового жилья в надстраиваемой части составляет (включая проведение санации существующего дома) 45-50 т. руб. Для сравнения рыночная цена по г. Москве составляет 150 т. руб.

Предусмотрена рассрочка внесения средств:

1 этап (10-15% от общей стоимости работ) для проведения проектных работ;
2 этап (85-90 % от общей стоимости работ) для проведения строительно-монтажных работ.

 

Рассмотрим пример экономики проекта:

Стоимость квартиры площадью 40 кв. м в 5-ти этажном жилом доме, исходя из средней стоимости жилья по г. Москве в 150 000 руб. оценивается в 6 000 000 руб.
Квартира в надстраиваемой части площадью 80 кв. м, исходя из предлагаемой суммы соинвестирования 50 000 руб. будет стоить 4 000 000 руб.
С учетом взятого кредита на время выполнения стоительно-монтажных работ, стоимость квартиры 80 кв. м. в надстраиваемой части составит 4 600 000,00 руб.
От продажи прежней малогабаритной квартиры остаются средства в размере 1 400 000,00 рублей, которые могут быть потрачены на ремонт новой квартиры.

Инвесторами выступают сами жители, которые, в свою очередь, могут привлекать внешние инвестиции или заемные средства (кредит, ипотека, договор переуступки права с кредитором)

Исходя из имеющейся практики, часть жильцов существующего дома переезжает в квартиры надстраиваемой части (площадь которых существенно больше), а прежнюю квартиру жильцы продают в счет погашения ипотеки (кредита). Остальные жильцы, которые не участвовали в инвестировании в дополнение к выполненным работам по санации существующих квартир, получают финансовую компенсацию
Но в каждом конкретном случае, по конкретному дому, могут быть разные варианты, но все они будут очень выгодны для жильцов дома, решившихся на проведение реконструкции их дома.

Последние материалы